珠江出海,與伶仃洋的交融和碰撞不知經(jīng)歷了多少歲月。生活在這個出?？诘娜藗?數(shù)千年來把向洋而興的開拓者基因銘刻在自己的骨血里,虎門炮響,香山槍鳴,特區(qū)速度,到如今粵港澳大灣區(qū)躍然而起……很多投資者(特別是來自北方的購房者)都知道大灣區(qū)熱度高值得投資,但大灣區(qū)對他們而言只是一個籠統(tǒng)的概念,親身到現(xiàn)場考察才會發(fā)現(xiàn)大灣區(qū)里,有前海新區(qū)珠江新城的10萬+,有熱點片區(qū)的3萬起,也有外沿區(qū)域的4位數(shù)。

一分錢一分貨,不同的門檻也對應(yīng)不同的價值,想要低門檻高價值的撿漏,可能嗎?理論上這當然是有可能的,有兩種比較現(xiàn)實的路徑:

? 一是在高價值高熱度的區(qū)域或它的近距離輻射區(qū)域,找到相對低價的標的;

? 二是在大灣區(qū)相對外圍的區(qū)域發(fā)現(xiàn)資源高度集中、未來可長期看好的小片區(qū)。

而在實操中,第二種路徑需要研判城市發(fā)展的規(guī)劃、吃透城市發(fā)展戰(zhàn)略,并需要提前啟動找準時機入手,比如東莞的松山湖片區(qū),從偏僻之地到現(xiàn)在的東莞房價龍頭,再比如珠海的航空新城,以前的市區(qū)房價1/3到現(xiàn)在趕超市區(qū),這種投資需要超前的戰(zhàn)略眼光以及較長等待期。而第一種路徑則更為適合非專業(yè)的購房者,追著熱點,尋找更低進入門檻。

異軍突起的東莞松山湖

今天我們著重聊一聊,如何低門檻追熱點。

觀察粵港澳大灣區(qū)版圖會發(fā)現(xiàn),雖然大灣區(qū)范圍覆蓋9+2城市的廣大區(qū)域,但實際上,灣區(qū)的價值重心明顯以珠江口兩岸的岸線向腹地遞減。四大核心城市廣深港澳在這條岸線上,三大國家級新區(qū)(廣東自貿(mào)區(qū)三大片區(qū))也在這條岸線上。近年來兩岸城市的熱點區(qū)域,如深圳的寶安、珠海的唐家灣新城、東莞的虎門、中山的翠亨新區(qū),廣州的南沙,均靠海而興。

體現(xiàn)在房價(特別是住宅房價)上,區(qū)域的發(fā)展脈絡(luò)則更為直觀:前海房價早已突破10萬(大深圳如今已經(jīng)禁止標出房價),南沙約44%的樓盤單價已超3萬,珠海北圍科創(chuàng)板塊拍出地王、唐家半島房價3萬+,趕超主城區(qū)房價,東莞虎門房價連續(xù)多年飛漲,上月(2021年5月)均價去到2.88萬/㎡。

作為珠江口岸線城市群的重要一員,中山近幾年的城市發(fā)展格局演進更為明顯,從南部板塊長期霸榜到東部板塊異軍突起只不過用了短短幾年時間,就在前幾日土拍市場,翠亨新區(qū)兩宗地以81.9億、38.2億直接刷新了中山土拍總價TOP1和TOP3,此時的馬鞍島早已破3萬。

價值高度聚集的珠江口黃金海岸線

看到這個想必各位已經(jīng)發(fā)現(xiàn),整條珠江口東西兩岸的岸線上,密集聚集了粵港澳大灣區(qū)高價值、高熱度的區(qū)域,他們除了靠海的地利因素外,也占盡天時和人和,有的本就是國家大灣區(qū)戰(zhàn)略下的超級核心,而有的則被沿岸各城市的發(fā)展政策高度傾斜,可謂灣區(qū)的灣區(qū),是名副其實的“黃金海岸線”。這條岸線上,還有低的門檻嗎?

這個問題在2020年,筆者的回答是“沒有”。因為珠江口東岸深圳、東莞的房價已經(jīng)需要出臺調(diào)控政策來限制了,西岸的珠海近年來都是全國房價排行榜中的?？?中山沿海的火炬、南朗均價已超1.8萬,馬鞍島上住宅單價紛紛突破3萬。但日前官媒的一則消息引起了筆者的注意,中山東北,與南沙一橋之隔的三角鎮(zhèn),一座36萬平米規(guī)模的綜合體項目偉信金沙南岸即將面市了。而在最近兩三年時間里,這個工業(yè)投資總額連續(xù)5年僅次于中山產(chǎn)業(yè)龍頭火炬區(qū)的經(jīng)濟重鎮(zhèn),都沒有像樣的樓盤推出,以至于三角長期在各種網(wǎng)簽監(jiān)測統(tǒng)計表中掛零。

筆者前往偉信金沙南岸售樓部做了個初步了解,發(fā)現(xiàn)這個樓盤有幾個關(guān)鍵的亮點,可以初步判定,這是低門檻上車珠江口黃金海岸線比較理想的選擇:

1、離熱點夠近,跟南沙直線距離8公里,公交車直通南沙,未來向東經(jīng)深中通道也可直通前海,輕松承接兩大新區(qū)的產(chǎn)業(yè)外溢;

2、交通便利,出門2.5公里三角快線直通中山城區(qū),5公里到達廣澳高速,10公里廣珠城軌和廣珠西線高速,去灣區(qū)各大城市都非常便捷;

3、規(guī)格很高,36萬平綜合體規(guī)模不小,配建三角第一座五星級酒店,外圍還有規(guī)模不小的商業(yè)街,妥妥的有望成為中山北部區(qū)域的城市封面、城市客廳;

4、小區(qū)質(zhì)感不錯,當下高品質(zhì)樓盤追捧的新中式園林,容積率2.8、綠化率37%等指標也較為優(yōu)秀。

好地段、好樓盤是價值的基礎(chǔ)保障,而我們今天重點討論的低門檻,參照三角區(qū)域一萬出頭的房價,再對比8公里外的南沙3萬+、20公里外的馬鞍島3萬+、30公里外的虎門3萬+,怎么樣,是不是有十足的抄底撿漏快感?

據(jù)偉信·金沙南岸銷售人員提供的戶型單張來看,95-122平米的三四房戶型,格局方正,有拓展空間,實用率較高,南北向通風全明,上陽臺雙衛(wèi)浴,剛需改善需求都能較好滿足,用于出租也屬于較受家庭租客歡迎的戶型(周邊很多電子科技類的名企,如果用于出租客源也充足)。該項目預(yù)計近期將開盤銷售,有興趣的朋友們可前往售樓部了解。